La Ley COPA busca proteger a residentes de edificios en riesgo, mientras propietarios advierten que podría devaluar inmuebles
Las familias que viven en ciertos edificios deteriorados o con viviendas sujetas a requisitos de asequibilidad en Nueva York podrían tener una nueva oportunidad de permanecer en sus hogares cuando el propietario decida vender: que una organización sin fines de lucro compre el inmueble para rehabilitarlo y preservar sus alquileres accesibles.
La Ley de Oportunidad Comunitaria de Compra, conocida como COPA, fue aprobada el 22 de octubre por el Concejo Municipal con 38 votos favorables. Impulsada por la concejal Sandy Nurse y una coalición de más de 200 organizaciones, la medida pasa al despacho del alcalde Zohran Mamdani, quien ha expresado su intención de firmarla.
“Esto es un ejemplo de lo que ocurre cuando los inquilinos, las organizaciones y los legisladores progresistas no solo les dan batalla a los grupos de presión del sector inmobiliario, sino que ganan. Después de seis años, varios alcaldes y un veto, finalmente aprobamos COPA”, declaró la concejal Nurse.
La legislación buscar revertir una situación histórica en la Gran Manzana: de forma inesperada, un viejo edificio residencial es vendido a un consorcio que procede a su reparación y modernización. Lo que sucede a continuación es un considerable incremento de la renta para los residentes, quienes en algunos casos llevan décadas habitando la misma unidad y se ven obligados a desalojar al resultarles imposible afrontar los nuevos costos.
La medida que evidentemente solo podrá tener sus primeros efectos a largo plazo, se aprueba en un momento complicado.
En la recta final de 2026, el mercado de alquileres de Nueva York está definido por una oferta escasa y precios que siguen aumentando. Pero si se pone la lupa en opciones para clase trabajadora, las opciones están prácticamente en cero.
En septiembre, el inventario anunciado en StreetEasy cayó un 15.3% respecto al mismo mes del año anterior, mientras el índice del precio de alquileres subió un 5.6%, según la Contraloría municipal.
La iniciativa, sin embargo, mantiene la resistencia de asociaciones de propietarios, que la consideran un riesgo para el valor de los edificios y su comercialización. Varios representantes de este sector advierten que dar prioridad a determinados compradores no resuelve los problemas financieros que dificultan mantener las propiedades.
Pero dentro de la industria inmobiliaria existen matices: mientras algunas organizaciones mantienen su rotundo rechazo, el Real Estate Board of New York (REBNY) valoró algunos cambios que modificaron el plan legislativo inicial.
Para los inquilinos, el cambio potencial comienza en un momento de incertidumbre: cuando su edificio cambia de dueño. COPA abriría una vía para que una entidad dedicada a preservar vivienda asequible pueda adquirirlo y trabajar con sus residentes en su conservación.
Hay que aclarar que el beneficio dependería de que esa compra llegue a concretarse. La aprobación del proyecto no convierte automáticamente a los inquilinos en propietarios, ni garantiza reparaciones o reducciones inmediatas del alquiler.
¿Quiénes podrían beneficiarse?
Los principales beneficiarios serían los residentes de las propiedades cubiertas, especialmente las familias de bajos y moderados ingresos que enfrentan condiciones de deterioro o incertidumbre sobre el futuro de sus viviendas.
El derecho de presentar primero una oferta correspondería a organizaciones calificadas por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD), incluidas entidades sin fines de lucro y determinadas asociaciones empresariales bajo su control. Los residentes se beneficiarían de las adquisiciones que estas entidades logren concretar.
De acuerdo con una revisión del texto legal, la propuesta se concentra en ciertos edificios de cuatro o más apartamentos que reúnen condiciones específicas de deterioro, fiscalización municipal o antecedentes de hostigamiento a inquilinos. También incluye propiedades de hasta 100 unidades sujetas a determinadas restricciones de asequibilidad administradas por HPD. Asimismo, se excluye edificios de cuatro o cinco unidades donde el dueño reside permanentemente, entre otras excepciones.
Por tanto, tener un apartamento de renta estabilizada no sería suficiente, por sí solo, para quedar incluido. La propiedad tendría que cumplir alguno de los criterios de la legislación.
Para quienes buscan actualmente un apartamento, la repercusión sería más indirecta y a largo plazo: preservar viviendas existentes que podrían mantenerse asequibles para futuros residentes.
¿Qué cambiaría cuando un edificio se venda?
El mecanismo obliga al propietario de un edificio cubierto a notificar su intención de vender a HPD y a las entidades certificadas. Estas dispondrían de 20 días para manifestar interés y después de ese período, de 70 días para presentar una oferta.
El dueño podría aceptar, rechazar o negociar esa propuesta. Bajo las condiciones previstas en la legislación, también habría una oportunidad de igualar el precio y los términos de una oferta de otro comprador.
Por ejemplo, si el propietario de un edificio incluido en COPA decide vender, una organización de vivienda asequible podría estudiar sus cuentas, evaluar las reparaciones necesarias y buscar financiamiento para adquirirlo.
Si consigue completar la compra, podría trabajar para rehabilitar la propiedad y preservar su asequibilidad. La capacidad de conseguir recursos sería decisiva: tener prioridad para presentar una oferta no equivale a disponer del dinero para comprar y reparar el inmueble.
Entre los modelos que promueven los impulsores están los fideicomisos comunitarios de tierras, conocidos como CLT, que buscan conservar el terreno bajo administración comunitaria y mantener su uso para vivienda asequible a largo plazo.
Una apuesta
Los promotores sostienen que la crisis habitacional también exige intervenir en los edificios donde ya viven miles de familias, muchos de ellos afectados por falta de mantenimiento y sucesivos cambios de propietario.
“La ciudad de Nueva York enfrenta una crisis de vivienda, no solo porque nos faltan hogares asequibles, sino porque demasiados de los que ya tenemos se están deteriorando bajo ciclos de especulación, falta de inversión y abandono”, expresó la concejal Pierina Sánchez, presidenta del Comité de Vivienda y Edificios, en una declaración distribuida por la coalición promotora.
Para los inquilinos organizados, la expectativa es poder influir en el futuro de sus hogares.
“Comencé a organizarme con mis vecinos porque mi edificio estaba deteriorado y el propietario no respondía. Para inquilinos como yo, COPA representa una oportunidad de un futuro mejor y de tener más voz sobre lo que ocurre con nuestros hogares”, afirmó Ann Maitin, integrante de Community Action for Safe Apartments y líder de una asociación de inquilinos de El Bronx.
El alcance efectivo dependerá de las propiedades que salgan a la venta, del interés de las entidades calificadas y de los recursos disponibles para completar las adquisiciones y rehabilitaciones.
Propietarios advierten riesgos
Luego de años de discusiones y tras la aprobación de la ley, la Asociación de Apartamentos de Nueva York (NYAA) mantiene sus objeciones. Su director ejecutivo, Kenny Burgos, argumentó que los costos crecientes y los ingresos insuficientes dificultan conservar los edificios, incluso cuando pertenecen a organizaciones sin fines de lucro.
El dirigente cuestionó que se celebre COPA sin atender esas presiones económicas, según declaraciones recogidas por la publicación amNewYork tras la aprobación.
Asimismo, la Asociación de Pequeños Propietarios expresó un rechazo más frontal. Ann Korchak, presidenta de su junta directiva, pronosticó que la medida devaluaría edificios y perjudicaría a pequeños propietarios inmigrantes y a familias que los han conservado durante generaciones.
En declaraciones publicadas en el medio Bisnow, Korchak acusó además al Gobierno de utilizar problemas creados por sus propias políticas, como argumento para intervenir en la propiedad privada.
Asimismo, James Whelan, reconoció que las negociaciones con el Concejo “produjeron un proyecto más acotado y práctico”, según City Limits.
Una crisis que no para:
- 15.3% cayó la oferta de alquileres en la Gran Manzana en septiembre en comparación con las opciones disponibles el mismo mes del año pasado, según un reporte de la Contraloría Municipal
- 5.6%: aumento interanual de los precios de alquiler en NYC, según el índice de StreetEasy.
- 15.3%: caída interanual del inventario de viviendas anunciadas para alquilar.
- 6.6%: aumento interanual del índice de alquileres en Manhattan.
- 37%: alza de los alquileres en Manhattan desde septiembre de 2019.
- 38%: incremento de los alquileres en Brooklyn desde septiembre de 2019.
- 0.3%: aumento interanual de los precios de compraventa en el conjunto de la ciudad.
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