La nueva ley de vivienda busca frenar el deterioro de edificios, proteger a inquilinos y preservar propiedades asequibles
El alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, firmó este martes la Ley de Oportunidad de Compra Comunitaria (COPA), una legislación que busca preservar viviendas asequibles y dar a organizaciones sin fines de lucro la primera oportunidad de adquirir determinados edificios multifamiliares antes de que lleguen al mercado inmobiliario privado.
La medida representa un nuevo instrumento para proteger a los inquilinos de la ciudad, especialmente a quienes viven en propiedades con problemas de mantenimiento, deterioro físico o restricciones de asequibilidad. Su propósito es evitar que estos inmuebles terminen en manos de compradores que puedan priorizar la rentabilidad sobre las condiciones de habitabilidad.
La legislación, impulsada por la concejal Sandy Nurse, establece un periodo de 145 días para que las entidades comunitarias calificadas puedan presentar una oferta por las propiedades elegibles. Además, contempla un año adicional durante el cual podrán ejercer el derecho de preferencia para igualar la propuesta de otro comprador.
Con esta firma, la Administración Mamdani incorpora una nueva herramienta a su estrategia para enfrentar la crisis de vivienda en la ciudad de Nueva York, donde el costo de los alquileres y la disponibilidad de hogares asequibles siguen siendo preocupaciones centrales para miles de familias.
¿Cómo funcionará la nueva ley COPA en Nueva York?
Uno de los aspectos centrales de COPA es que establece un mecanismo para que determinadas organizaciones tengan prioridad en los procesos de compra de edificios residenciales que cumplan con los requisitos de la legislación.
El Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de Nueva York (HPD) será responsable de mantener un registro de las entidades autorizadas para participar en este programa.
La lista incluirá organizaciones sin fines de lucro, grupos de inquilinos, fideicomisos comunitarios de tierras y otras entidades con experiencia demostrada en la adquisición, rehabilitación, preservación y administración de viviendas asequibles.
No bastará con tener interés en comprar una propiedad. Las organizaciones deberán demostrar que cuentan con experiencia y capacidad financiera y operativa para adquirir los inmuebles y hacerse responsables de su mantenimiento.
Cuando un edificio cubierto por COPA se ponga a la venta, las entidades calificadas tendrán una ventana exclusiva de 145 días para presentar una oferta y avanzar en el proceso de adquisición.
Si el propietario recibe posteriormente una propuesta de otro comprador, las organizaciones también podrán ejercer su derecho de preferencia durante el año siguiente, igualando las condiciones de esa oferta.
El mecanismo no significa que el gobierno municipal vaya a comprar directamente los edificios ni que los propietarios pierdan automáticamente la posibilidad de venderlos. Lo que cambia es el orden de prioridad para presentar propuestas y las condiciones que deben respetarse durante la operación.
¿Qué edificios estarán incluidos?
La legislación se concentra en propiedades multifamiliares que presentan determinadas condiciones de vulnerabilidad.
Entre los inmuebles contemplados se encuentran:
- Edificios residenciales con 4 o más unidades que registren un deterioro físico persistente y cumplan los criterios establecidos por la ciudad.
- Propiedades sujetas a acuerdos regulatorios de asequibilidad administrados por HPD.
La intención es intervenir en un segmento del mercado inmobiliario donde los problemas de mantenimiento y la presión especulativa pueden poner en riesgo la permanencia de los residentes.
De esta manera, las organizaciones comunitarias podrán adquirir propiedades, rehabilitarlas y trabajar junto con los inquilinos para conservarlas como viviendas asequibles.
La iniciativa también busca reducir el riesgo de que edificios con problemas estructurales o de administración terminen abandonados, acumulen infracciones o atraviesen procesos de deterioro que afecten directamente a quienes viven en ellos.
COPA supera un veto y 6 años de organización comunitaria
La firma de Mamdani representa la culminación de un proceso legislativo que se extendió durante 6 años y que involucró a organizaciones vecinales, defensores de los derechos de los inquilinos y representantes municipales.
La concejal Sandy Nurse fue una de las principales impulsoras de la propuesta, que encontró resistencia durante su recorrido legislativo.
En diciembre de 2025, el entonces alcalde Eric Adams vetó una versión anterior de COPA, después de que el Concejo Municipal la aprobara. La iniciativa no consiguió posteriormente los votos necesarios para superar ese veto.
Sin embargo, el proyecto regresó a la agenda legislativa con una nueva versión, identificada como Intro 905-A, que recibió el respaldo de 38 integrantes del Concejo Municipal el 22 de octubre de 2026.
La Administración Mamdani había incorporado COPA entre las prioridades de su estrategia de vivienda Block by Block, presentada en mayo de este año. Finalmente, el alcalde cumplió su compromiso de convertir la legislación en ley.
La implementación estará ahora en manos de HPD, que deberá desarrollar los procedimientos para certificar a las organizaciones, establecer el registro de compradores calificados y notificarles cuando una propiedad incluida en el programa salga a la venta.
Es importante señalar que la firma no significa que todas las disposiciones comiencen a aplicarse inmediatamente. La legislación contempla un periodo de un año para su entrada en vigor, durante el cual la ciudad deberá preparar su implementación.
La ley forma parte del plan de vivienda de Mamdani
COPA se suma a otras medidas de la Administración municipal para ampliar y preservar el inventario de viviendas asequibles en los 5 condados de Nueva York.
El plan Block by Block establece 2 objetivos para la próxima década: construir 200,000 nuevas viviendas asequibles y preservar otras 200,000 que ya existen.
La estrategia también contempla inversiones públicas para financiar proyectos de construcción, rehabilitación y conservación de propiedades destinadas a hogares de ingresos bajos y moderados.
En su primer presupuesto, la Administración comprometió $22,000 millones de dólares en capital para vivienda asequible durante cinco años, una cifra que presentó como una inversión histórica.
Para los inquilinos, el alcance de COPA dependerá de cuántos edificios cumplan los criterios de elegibilidad y de la capacidad de las organizaciones comunitarias para concretar las adquisiciones.
Su puesta en marcha abrirá una nueva vía para que entidades locales participen en la preservación del patrimonio residencial de sus vecindarios. El desafío será convertir esa oportunidad legal en edificios rehabilitados, alquileres asequibles y mayor estabilidad para las familias que viven en NYC.
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